Quelles sont les conditions pour acheter un bien loué?
Vous avez jeté votre dévolu sur un appartement loué et envisagez de l'acheter pour vous-même ou pour poursuivre un investissement locatif ? Acheter un bien immobilier déjà occupé par un locataire impose un cadre légal rigoureux afin de respecter les droits des deux parties et de réaliser la transaction sereinement. Pour y voir plus clair et éviter tout faux pas susceptible de transformer votre projet en casse-tête, cet article vous délivre toutes les informations essentielles.
Congé pour vente ou reprise du bien
Lorsque vous vous apprêtez à devenir propriétaire d'un bien loué, il est crucial d'aborder la question du congé. Si votre objectif est d'investir dans un bien immobilier pour le louer, il est essentiel de connaître les modalités de transfert du bail en cours. Cependant, si votre intention est de reprendre le logement pour en faire votre résidence principale ou celle d’un proche, vous devrez procéder différemment.
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Il est impératif de respecter un délai de préavis avant de pouvoir signifier au locataire un congé pour vente ou pour reprise du logement. La durée de ce préavis est de six mois avant la fin du bail, si vous envisagez de reprendre l'appartement loué pour l'habiter.
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La lettre de congé est un acte formel qui doit être envoyé au locataire avec un certain formalisme. Elle doit mentionner explicitement le motif du congé, être adressée à toutes les parties du bail et inclure une "notice d'information" qui rappelle les obligations et les droits du locataire et du propriétaire.
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Pour plus d'infos ici sur l'achat d'un bien immobilier loué pour habiter, n'hésitez pas à consulter notre guide détaillé.
Congé locataire : comment ça se passe ?
L'achat d'un appartement occupé par un locataire ouvre la voie à plusieurs scénarios pour le propriétaire. Ce dernier peut donner congé pour trois raisons :
Vous pouvez décider de vendre le bien immobilier occupé par un locataire. Dans ce cas, le locataire dispose d'un droit de préemption, ce qui signifie qu'il a la priorité pour acheter le bien si vous décidez de le vendre.
Vous avez également la possibilité de reprendre le logement loué pour y habiter ou pour loger un proche parent. Attention, il s'agit de parents proches comme les ascendants, descendants ou le conjoint.
Si le locataire ne respecte pas les termes du bail (par exemple, non-paiement du loyer), vous pouvez envisager de mettre fin au bail sans avoir à attendre la fin de celui-ci.
Récupérer un bien loué à un locataire protégé
Certains locataires bénéficient d'une protection supplémentaire en raison de leur âge ou de leurs revenus. Pour ces locataires protégés, de 65 ans et plus avec des ressources insuffisantes, des conditions spécifiques s’appliquent.
Dans le cas où vous souhaiteriez récupérer le logement d'un locataire protégé, vous êtes tenu de lui fournir une solution de relogement adéquate. Ce logement doit tenir compte des moyens financiers du locataire et être situé dans un périmètre raisonnable.
Si le locataire ne s'acquitte pas de son loyer, il perd sa protection et le propriétaire peut alors reprendre possession du bien loué sans avoir à offrir de solution de relogement.